Höherer Gebäudeanteil, höhere Abschreibung.
Abschreibbar ist nur das Gebäude — nicht der Grund und Boden. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung trennt beide Werte belastbar und schafft in der Regel eine höhere Abschreibungsbasis als die pauschale Schätzung des Finanzamts.
Nicht früher abschreiben — mehr abschreiben.
Steuerlich sind Grund und Gebäude zwei getrennte Wirtschaftsgüter: Der Boden nutzt sich nicht ab, abgeschrieben wird allein das Gebäude. Die Kaufpreisaufteilung bewegt nicht die Zeitachse. Sie vergrößert den Betrag, der überhaupt abgeschrieben werden darf: Der Gebäudeanteil ist die Bemessungsgrundlage der AfA. Fällt er belastbar höher aus als die pauschale Schätzung des Finanzamts, steigt jeder einzelne Jahresbetrag — über die gesamte Nutzungsdauer hinweg. Das ein echtes Plus an Abschreibungsvolumen.
Wie hoch dieser Anteil ausfällt, entscheidet das Bewertungsverfahren. Standardmäßig kommt die pauschale BMF-Arbeitshilfe zum Einsatz — Gutachtenwelt prüft, ob bei Ihre Bemessungsgrundlage der AfA zu niedrig festgestellt wurde.
AfA 6.700 € / Jahr
AfA 8.100 € / Jahr
Bei 42 % Grenzsteuersatz rund 588 € Steuer pro Jahr — Jahr für Jahr.
Der Standardweg ist selten der beste.
Die Kaufpreisaufteilung wird üblicherweise per BMF-Arbeitshilfe oder Vergleichswertverfahren erledigt — bequem, aber pauschal. Beide unterstellen eine Einheitslogik für alle Objekte, ganz ähnlich wie die pauschalen 50 Jahre bei der Restnutzungsdauer, und liefern bei Kapitalanlagen meist den niedrigsten Gebäudeanteil, also das geringste Abschreibungsvolumen.
Für vermietete Immobilien ist ein ertragswertorientierter Ansatz sachgerechter — und rechtlich zulässig, sofern die Verfahrenswahl objektbezogen begründet wird. Genau das leistet Gutachtenwelt: Wir wenden für Ihre Kapitalanlage das passende Verfahren an und begründen es rechtssicher — für einen höheren, tragfähig hergeleiteten Gebäudeanteil.
Vergleichswert
Leitet den Wert aus tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Objekte ab. Setzt eine belastbare Datenbasis voraus — liegt sie vor, ist das Verfahren aussagekräftig und wird trotzdem selten herangezogen.
Ertragswert
StandardwegRechnet über die erzielbaren Mieten und liegt der Arbeitshilfe zugrunde. Passend bei klaren Ertragsverhältnissen — als pauschaler Automatismus aber häufig zu Ihren Lasten.
Sachwert
Geht von den Herstellungskosten aus. Die erste Wahl, wenn Vergleichs- oder Ertragsdaten fehlen — etwa bei eigengenutzten oder besonders individuellen Objekten.
Umgekehrter Ertragswert
Oft besser als StandardDreht die Rechnung: Aus dem gezahlten Kaufpreis und den tatsächlichen Erträgen wird der Bodenwert abgeleitet und der Gebäudeanteil verbleibend bestimmt. In der BMF-Arbeitshilfe nicht enthalten, gutachterlich aber zulässig — und für vermietete Objekte meist die passendste Variante.
Ob das Verfahren trägt, lässt sich vorab prüfen.
Wir rechnen die Kaufpreisaufteilung im umgekehrten Ertragswertverfahren — dem Weg, der bei vermieteten Objekten in der Regel den am besten begründbaren Gebäudeanteil ergibt. Ob er das auch bei Ihrem Objekt tut, hängt von wenigen Größen ab: Miete, Bodenrichtwert, Baujahr, Fläche. Genau die fragen wir im Formular ab. Auf dieser Basis schätzt ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger ein, was realistisch drin ist. Es ist eine Einschätzung anhand Ihrer Angaben — keine Prüfung von Unterlagen und keine Bewertung des Objekts. Erst danach entscheiden Sie.
Kommt bei Ihrem Objekt kein besseres Ergebnis heraus als beim Standardweg des Finanzamts, sagen wir das offen — dann sparen Sie sich das Gutachten.
Kostenlose Beratung- Ob das Verfahren bei Ihrem Objekt greiftEingeschätzt anhand der Angaben, die Sie zum Objekt machen.
- Welcher Gebäudeanteil erreichbar istDie begründbare Aufteilung im Vergleich zum Standardweg des Finanzamts.
- Was das steuerlich bedeutetDie zusätzliche Abschreibung pro Jahr, überschlagen auf Ihre Angaben.
- Festpreis und DauerVerbindlicher Preis und Zeitrahmen, bevor Sie beauftragen — unverbindlich und kostenfrei.
Erst prüfen wir, dann kaufen Sie
Wenige Angaben genügen — vor der Beauftragung sehen Sie, was erreichbar ist.
- wenige Minuten
Angaben zum Objekt machen
Sie füllen unser Formular aus und schicken es ab. Die Angaben laufen digital über ein sicheres Portal.
- anwendbar statt pauschal
Umgekehrte Ertragswertmethode geprüft
Wir prüfen, ob die umgekehrte Ertragswertmethode gegenüber dem Standardweg der BMF-Arbeitshilfe tatsächlich zu einem besseren Ergebnis führt.
- kostenlos & unverbindlich
Ersteinschätzung mit Zielkorridor
Sie erfahren vorab, welcher Gebäudeanteil für Ihr Objekt realistisch erreichbar ist — als belastbarer Korridor, nicht als Versprechen. Erst dann entscheiden Sie.
- prüffest
Beauftragen und Gutachten erhalten
Nach der Beauftragung plausibilisiert ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger die Ermittlung und zeichnet das Gutachten.
Ein Festpreis — vor der Beauftragung klar.
Die Kaufpreisaufteilung erstellt Gutachtenwelt zum festen Pauschalpreis. Er richtet sich nach der Objektgröße und steht schon vor der Beauftragung fest.
- Rechtssichere Aufteilung nach ImmoWertV
- Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024
- Bereit für die Steuererklärung
Keine Stundensätze, kein Nachverhandeln: Sie kennen den Preis, bevor Sie beauftragen. Rückfragen des Finanzamts wickelt Gutachtenwelt für Sie ab.
- Preis vor Beauftragung fix
- Keine versteckten Kosten
- Rückfragen des Finanzamts inklusive
Kaufpreisaufteilung + Restnutzungsdauer gemeinsam beauftragen.
Beide Hebel greifen ineinander: Die Aufteilung erhöht die Abschreibungsbasis, das Restnutzungsdauer-Gutachten verkürzt den Zeitraum. Aus einer Hand — nur eine Begehung, ein Ansprechpartner, ein abgestimmtes Ergebnis.
Recht & Nachweis
Die Aufteilung nach realen Verkehrswerten ist höchstrichterlich gefestigt.
Die Rechtsgrundlage
§ 7 Abs. 4 EStG — abschreibbar ist nur das Gebäude; seine Anschaffungskosten bilden die AfA-Basis. § 8 ImmoWertV — der Wert wird über Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt; die Wahl richtet sich nach dem Einzelfall und ist zu begründen.
BFH IX R 12/21 (20.09.2022) — die drei Verfahren stehen gleichrangig nebeneinander; kein Verfahren hat Vorrang.
Warum die Arbeitshilfe kein Maßstab ist
BFH IX R 26/19 (21.07.2020): Die BMF-Arbeitshilfe ist nicht bindend und bildet die realen Verkehrswerte nicht zuverlässig ab — sie verengt die Bewertung auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren ohne Marktanpassung. In gefragten Lagen drückt das den Gebäudeanteil.
Im Streitfall ist der Gebäudeanteil durch ein qualifiziertes, unabhängiges Sachverständigengutachten zu ermitteln.
Vom Excel-Tool zur höchstrichterlichen Grenze
Wie sich Arbeitshilfe und Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung entwickelt haben — und warum das Gutachten heute den Ausschlag gibt.
- 2026
Widerlegbar bleibt widerlegbar
Aktuelle FassungDie Arbeitshilfe liegt in aktualisierter Fassung vor und fragt die Daten in der Reihenfolge Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren ab. Sie bleibt eine typisierte Schätzung — sachverständig begründet ist sie widerlegbar.
- 20.09.2022
Kein Verfahren hat Vorrang
BFH IX R 12/21Der BFH bestätigt die Gleichrangigkeit der Verfahren. Entscheidend ist nicht das Schema, sondern die nachvollziehbare Begründung der Verfahrenswahl im konkreten Fall.
- 01.01.2022
Eine einheitliche Wertermittlung
ImmoWertV 2021Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung führt die Regeln zusammen: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren stehen gleichrangig nebeneinander, die Wahl richtet sich nach dem Einzelfall.
- April 2021
Überarbeitete Arbeitshilfe
Reaktion des BMFDas BMF passt Tool und Anleitung an die Vorgaben des BFH an — an der typisierenden Grundanlage ändert das nichts.
- 21.07.2020
Die Arbeitshilfe ist nicht bindend
BFH IX R 26/19Der BFH stellt klar: Das Tool verengt die Bewertung auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren ohne regionale Marktanpassung und bildet reale Verkehrswerte nicht zuverlässig ab. Im Streitfall ist ein Sachverständigengutachten einzuholen.
- 11.04.2014
Das Excel-Tool des BMF erscheint
BMF-ArbeitshilfeDas Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises bereit. Finanzämter rechnen seither überwiegend mit diesem typisierten Schema.
- 10.10.2000
Aufteilung nach Verkehrswerten
BFH IX R 86/97Ein Gesamtkaufpreis ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden zu Gebäude aufzuteilen — nicht nach einer Restwertmethode. Die Grundregel gilt bis heute.
Stand: Juli 2026. Überblick über Rechtsprechung und Verwaltungspraxis.
Damit die Aufteilung der Prüfung standhält, sollte sie diese Punkte erfüllen.
Kurz beantwortet
Vorher / Nachher
Beispielfälle, die von einem Gutachten profitiert haben.
Beispiel: Eigentumswohnung
Das Kaufpreisaufteilung Gutachten der Eigentumswohnung aus Hamburg hat den Gebäudeanteil, der nach Ertragswertverfahren 62 % beträgt, auf 76 % nach oben korrigiert.
Steigerung der jährlichen AfA um 23 %
Beispiel: Mehrfamilienhaus
Das Kaufpreisaufteilung Gutachten des Mehrfamilienhauses aus Berlin hat den Gebäudeanteil, der nach Ertragswertverfahren 67 % beträgt, auf 79 % nach oben korrigiert.
Steigerung der jährlichen AfA um 18 %
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