Kürzere Restnutzungsdauer, höhere Abschreibung.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten weist nach, dass ein Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer hat als die pauschalen 50 Jahre. Dadurch steigt die jährliche Abschreibung (AfA) — Jahr für Jahr.
Dieselbe Summe — nur in deutlich weniger Jahren.
Der Fiskus unterstellt pauschal, dass ein Wohngebäude 40 oder 50 Jahre lang genutzt wird. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten weist die tatsächliche — bei älteren Objekten oft deutlich kürzere — Nutzungsdauer nach. Die Gebäudekosten verteilen sich dann auf weniger Jahre, und die jährliche Abschreibung steigt spürbar.
Derselbe Betrag — aber der Zeitpunkt entscheidet über den Nutzen.
Das Gutachten erhöht die Gesamtsumme nicht, es verschiebt sie nach vorn. Ob dieser Vorsprung vor allem als Steuervorteil beim Verkauf oder als monatliche Liquidität beim Portfolio-Aufbau wirkt, hängt vom Ziel ab. Zwei typische Situationen werden im Folgenden vorgestellt
Der Vorsprung ist beim Verkauf schon realisiert
Die Kurve zeigt die bereits geltend gemachte Abschreibung. Mit Gutachten (obere Kurve) steigt sie steiler und erreicht das Maximum, die volle Abschreibungsbasis, schon nach 20 statt 50 Jahren. Ohne Gutachten (untere Kurve) steigt sie weniger steil und erreicht den vollen Betrag erst nach 50 Jahren. Die grüne Fläche zwischen den Geraden repräsentiert die vorgezogene Abschreibung. Im Verkaufsfall, entspricht der realisierte Vorteil, also der absolute Abschreibungsvorteil durch das Gutachten, dem dunkelgrünem Balken.
Für den Käufer ist das ohne Bedeutung: Er beginnt seine eigene Abschreibung basierend auf dem verhandelten Kaufpreis und dessen Gebäudeanteils. Dies ist komplett unabhängig von vorherigen Abschreibungen. Wird die Immobilie im Privatvermögen erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, bleibt der Gewinn nach aktueller Rechtslage steuerfrei, die vorgezogene Abschreibung ist dann ein dauerhafter Vorteil, der nie zurückgezahlt werden muss.
Höheres Netto genau in der kreditlastigen Frühphase
Das Balkendiagramm zeigt die Abschreibung (AfA) pro Jahr. Bei diesem Fall fällt die AfA mit einem Gutachten (grün) höher aus und liegt deutlich über dem Standard-Niveau (grau). Dies erhöht den steuerlichen Verlust und stellt den größten Hebel zur Reduzierung des zu versteuernden Einkommens dar.
Dieser Verlust lässt sich als Freibetrag in die Lohnsteuerabzugsmerkmale eintragen (§ 39a EStG). Dann behält der Arbeitgeber Monat für Monat weniger Lohnsteuer ein. Das Netto steigt sofort, nicht erst mit der Steuererklärung im Folgejahr. Ein höheres, stabiles Nettoeinkommen verbessert die Haushaltsrechnung der Bank und damit die Bonität, die Kennzahl, die über die nächste Finanzierung und den weiteren Portfolio-Aufbau entscheidet.
Vereinfachte Darstellung zur Veranschaulichung — keine Steuerberatung. Die konkrete Wirkung hängt vom Einzelfall ab.
So läuft es ab
Von der ersten Frage bis zum fertigen Gutachten — der Aufwand bleibt für Eigentümer minimal.
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Beide Hebel greifen ineinander: Die Aufteilung erhöht die Abschreibungsbasis, das Restnutzungsdauer-Gutachten verkürzt den Zeitraum. Aus einer Hand — nur eine Begehung, ein Ansprechpartner, ein abgestimmtes Ergebnis.
Recht, Nachweis & aktuelle Lage
Die kürzere Abschreibung ist gesetzlich verankert und höchstrichterlich bestätigt. Wichtig ist ein Nachweis, der den Anforderungen standhält — worauf es dabei ankommt und wie sich die Rechtslage zuletzt entwickelt hat.
Die Rechtsgrundlage
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierten 33, 40 oder 50 Jahre, darf nach ihr abgeschrieben werden — ein gesetzliches Wahlrecht des Eigentümers.
Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann.
Zulässig ist jede geeignete Nachweismethode; die Feststellungslast trägt der Eigentümer. Ein bloßer Verweis auf eine Modellrechnung nach ImmoWertV genügt nicht.
Worüber das Gutachten Aufschluss geben muss
Die drei Determinanten der Nutzungsdauer (BFH)
Bausubstanz, Schäden, Modernisierungs- und Erhaltungszustand.
Marktgängigkeit, Nutzbarkeit und Ausstattung im Zeitverlauf.
Denkmalschutz, Bau- und Planungsrecht, vertragliche Bindungen.
Wie sich die Rechtslage entwickelt hat
Die kürzere Nutzungsdauer stand mehrfach zur Disposition — eingeschränkt wurde sie am Ende nie.
- 01.12.2025
BMF-Schreiben von 2023 aufgehoben
aufgehobenDie einschränkende Verwaltungsanweisung vom 22.02.2023 wird aufgehoben. Maßgeblich sind damit wieder der Gesetzeswortlaut und die BFH-Rechtsprechung.
- Aug.–Dez. 2025
Erneute Verschärfung geplant
gestrichenEin Referentenentwurf wollte nur noch Gutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger zulassen. Die Passage wurde am 08.11.2025 ersatzlos gestrichen; der Bundesrat bestätigte dies am 19.12.2025.
- 23.01.2024
BFH bestätigt den objektbezogenen Nachweis
Ein schlichter Verweis auf eine modellhaft nach ImmoWertV ermittelte Restnutzungsdauer reicht nicht — es braucht eine objektindividuelle Würdigung (IX R 14/23).
- 22.02.2023
BMF verschärft die Anforderungen
Ein BMF-Schreiben verlangt u. a. zertifizierte Sachverständige und ein eigenständiges Gutachten und schließt bloße Modellrechnungen als Nachweis aus.
- Entwurf JStG 2022
Streichung geplant
nicht umgesetztDer Entwurf zum Jahressteuergesetz 2022 sah vor, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ganz zu streichen. Nach deutlicher Kritik blieb die Regelung erhalten.
- 28.07.2021
BFH öffnet die Nachweismethode
Der Bundesfinanzhof stellt klar: Eigentümer dürfen jede geeignete Darlegungsmethode nutzen, um eine kürzere Nutzungsdauer zu belegen (IX R 25/19).
Unterm Strich: Mehrfach wurde erwogen, die kürzere Nutzungsdauer einzuschränken — umgesetzt wurde es nie. Das Wahlrecht nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG besteht unverändert fort.
Checkliste: Was ein belastbares Gutachten abdeckt
Damit das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer anerkennt, sollte das Gutachten diese Punkte erfüllen.
- Qualifizierter Sachverständiger — nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert — von einer akkreditierten Stelle.
- Eigenständiges Nutzungsdauer-Gutachten mit ausdrücklichem Zweck — kein Nebenergebnis eines Verkehrswertgutachtens.
- Objektindividuelle Herleitung statt einer reinen Modellrechnung nach ImmoWertV.
- Technischer Zustand beurteilt: Bausubstanz, Schäden und Modernisierungsstand.
- Wirtschaftliche Entwertung eingeordnet: Markt, Nutzbarkeit und Ausstattung.
- Rechtliche Beschränkungen geprüft: Denkmalschutz, Bau- und Planungsrecht.
- Mögliche Nachfolgenutzung berücksichtigt und bewertet.
- Nachvollziehbarer Stichtagsnachweis mit Fotos, Plänen und Unterlagen als Anlagen.
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Kostenlose ErsteinschätzungVorher / Nachher
Beispielfälle, die von einem Gutachten profitiert haben.
Beispiel: Mehrfamilienhaus
Das Restnutzungsdauer Gutachten für ein ganzes Mehrfamilienhaus aus Berlin, das 1965 erbaut wurde, hat die Restnutzungsdauer von 50 auf 22 Jahre gekürzt.
Beispiel: Eigentumswohnung
Das Restnutzungsdauer Gutachten für eine Eigentumswohnung aus Berlin, die 1900 erbaut wurde, hat die Restnutzungsdauer von 40 auf 15 Jahre gekürzt.
Häufige Fragen
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